“華南五虎”瀋陽現狀調查

打開百度瀋陽地圖，將除了合生創展的“華南五虎”的名字一一敲入，你會看到一幅“城郊包圍城市”的情景。從2007年碧桂園、恒大在瀋陽於洪拿地伊始，“華南五虎”中已經有“四虎”打入了瀋陽市場。圍繞着瀋陽三環四環，其打造的20余座新興的樓盤也從昔日鄉村中紛紛崛起，將荒蕪之地變成了繁華城區。

但是，“五虎”的發展卻並不均衡。六七年的發展之後，業已進入的“四虎”不管是從業績上還是品牌效應上都出現了分化。碧桂園、恒大已經走入了快車道，而富力和雅居樂卻依然手持星星點點的幾個地塊走的磕磕絆絆。至於合生創展，長期在瀋陽這一東北重鎮的缺位更是讓人一聲嘆息。

碧桂園從2007年從於洪新城以及沈北新區新區拿地進入瀋陽之後，迄今為止已在瀋陽擁有四個地塊，遍佈瀋陽的東南西北四個方向。雖然看似數量不多，但是每個地塊都是超大體量，以碧桂園·銀河城為例，佔地面積達170萬平方米，建築面積則高達340萬平方米，建成後高低樓宇就有百餘座，體量頗為可觀。

經營大地塊一直是碧桂園的優勢，從廣州的碧桂園·鳳凰城帶動增城區的發展就可見一斑。而碧桂園也將這種模式完整的帶到瀋陽，結合瀋陽的剛需較大的特點，大體量的住宅地産創造出可預期的對於商業、服務業的巨大需求，從而催生出與之相匹配的商業地産。

除碧桂園之外，另外一隻“猛虎”恒大在瀋陽的發展勢頭也可圈可點，同樣是2007年進入瀋陽市場，恒大在瀋陽已經經營了8個樓盤，“值得一提的是，恒大向來以執行能力強著稱，無論是樓盤還是足球，從瀋陽的高速發展戰略上也完全體現出了這一特點。"”杜宏鵬説。同樣迎合瀋陽的剛性需求，恒大能結合需求迅速拿地轉化成房産産品，通過經營的優勢贏得了市場。

恒大集團是在香港上市，以民生住宅産業為主，集商業、酒店、體育及文化産業為一體的特大型企業集團。總資産2745.9億元，員工4萬多人，連續三年土地儲備全國第一、在建面積全國第一、銷售面積全國第一、銷售額穩居全國三甲。 2012年，公司銷售923億元，向國家納稅135億元，創造就業崗位42萬個。大地産前三季度業績達到746億元，同比增長21%。

相對於第一梯隊的從容，位於第二梯隊的富力、雅居樂就走的比較吃力。富力目前在瀋陽有賽維格拉、仙湖國際兩個正在開發的地塊，杜宏鵬&&：“富力其實本身具有很強的開發實力，但是在地塊選擇上由於位於桃仙機場空港經濟區，而這塊區域依然尚待發展，所以其現在在瀋陽的發展狀態並不是很出色。”

相對於碧桂園、恒大主打剛需平價路線，富力選擇了一條相對中高端的發展路線，從業已開發的樓盤來看，富力戶型主要是洋房、別墅，房價在每平米13000元以上。對於市場的把握也導致了其銷售上不溫不火。

雅居樂的銷售同樣不是很樂觀，更多的受到了不可預期因素的影響。雖然同碧桂園、恒大同樣是走平價路線，地塊也很大，但是在拿地過程中遭遇了一定的波折。雅居樂曾在公告中&&，由於政府規劃原因，公司已退回於2007年以總代價約5496萬元，競投得的一幅位於瀋陽市沈北新區道義開發區地塊，其地塊總建築面積約76020平方米。不確定因素也讓雅居樂在瀋陽的發展落於人之後。

核心業務以綜合性社區住宅開發運營為主，並廣泛涉足商業物業投資、酒店開發運營、物業管理服務等多個領域。雅居樂股份自2005年於香港聯合交易所主板上市，發展迄今，在全國近30個城市及地區，累計開發逾70個處於不同發展階段的項目。雅居樂到9月底累計銷售金額才達到254.6億元。

結語

“雖然國內市場有一線、二線之分，瀋陽市場無法作為全國市場的一個晴雨表。但是在瀋陽市場需求為主的情況下，競爭非常激烈，能否經營好瀋陽市場也能體現出了一個企業的運營能力。”杜宏鵬&&。“在此基礎上更需要企業良好的自身開發能力。”

而無論是碧桂園、恒大的如魚得水，還是富力、雅居樂的暫時失意，背後體現的是只有準確把握好瀋陽房産市場的剛需脈搏才能贏得消費者。意識到這點的其他兩頭“華南虎”目前也在積極尋求突破，杜宏鵬説：“進入一個新市場肯定會有水土不服，雖然現在富力和雅居樂的發展居後，但是由於其自身開發能力很強，我比較看好他們後市的發展。富力現在也在大東拿地，開發上也積極面向主要的購房群體，謀求轉型。而隨着沈北板塊的成熟，雅居樂也會在日後的競爭中取得良好的發展。兩者都是有機會的。”

作為東北的重鎮，瀋陽市場日益成為全國不可忽略的一個市場，“華南五虎”已有“四虎”入沈，業績也有好有平庸，至於缺位瀋陽最後一頭“華南虎”合生創展，也只能對其心懷期望了。