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物業公司扎堆赴港上市 並購提升行業集中度
2020-07-01 09:20:32 來源: 中國證券報
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  物業公司資本化動作頻繁,赴港上市潮持續。中國證券報記者注意到,僅6月24日就有雅城集團、榮萬家、合景悠活3家物業公司在港交所遞交上市申請。正榮服務、金融街物業、弘陽服務均通過了港交所聆訊。

  從募資用途看,多數企業提及戰略投資和並購。業內人士指出,2030年物業行業規模有望達到3.2萬億元,目前行業處于價值挖掘期。並購將持續提升行業集中度。

  ● 拆分物業板塊上市 ●

  6月29日,港龍中國地産公告,于香港主板上市計劃全球發售4億股,發售價介于每股3.60港元至4.10港元之間。公開發售時間為6月29日至7月3日,預計股份將于7月15日開始上市交易。

  正榮服務同日開啟招股。公司于6月24日通過了港交所聆訊。正榮服務披露,本次計劃全球發售2.5億股,預計股份將于7月10日開始上市交易。

  港龍中國地産和正榮服務本次IPO均引入了基石投資者。港龍中國地産引入李家傑全資擁有的Successful Lotus Limited、中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited,二者將合計認購價值8000萬港元的股份。正榮服務則引入光大興隴信托、大眾(香港)國際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國際(香港)。

  中國證券報記者注意到,6月24日有3家物業公司在港交所遞交了上市申請,包括雅城集團、榮萬家、合景悠活。同日,金科股份公布稱,旗下物業公司金科智慧服務赴港上市申請材料獲中國證監會受理。

  此前,弘陽服務、第一服務、金融街物業等物業公司已向港交所遞交了上市申請。今年3月至今,已有建業新生活、興業物聯、燁星集團、華金國際資本成功上市。

  對于物業公司扎堆上市的原因,中泰國際房地産行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者,2019年物業板塊表現較好,物業公司現金流穩定,增長確定性高,獲得資本市場認可,估值顯著提升;同時,近年來物業行業集中度快速提升,相關企業擴大規模訴求強,在資本市場融資,有助于企業提升競爭力,爭取更大市場份額。劉潔琦認為,“疫情期間,物業公司顯示出重要的作用,引起了社會廣泛關注,物業公司估值得到進一步提升。”

  “地産産業鏈多元化業務過程中,物業服務表現較為成功。”光大證券房地産行業首席分析師何緬南告訴中國證券報記者,2018年3月住建部發布《關于廢止物業服務企業資質管理辦法》,取消了物業行業的行政管制,行業進入了較快發展階段。相關企業拆分物業板塊上市,可以擴大業務規模。“2018年至2020年5月,先後有21家物業企業通過IPO或重組的方式實現上市,預計拆分物業板塊上市潮將延續。”

  ● 擴大業務規模 ●

  對于募集資金用途,多家公司提及戰略投資和並購。

  正榮服務表示,上市募資所得額的55%將用于戰略投資和收購,以進一步擴大業務規模和覆蓋范圍。其中,27.5%的資金將用于收購,如優質住宅物業管理公司、具備商業領域專業服務經驗的物管公司、具備政府部門服務的物管公司;27.5%的資金將用于收購社區産品及服務,與公司形成互補。公司預計將收購3家物業公司。

  金融街物業同樣計劃將部分募資所得款用于戰略投資和收購。公司對擬收購標的提出了標準,具體包括:適應公司發展或補充業務、最近一個財年的收入至少為4000萬港元、最近一個財年的凈利潤至少為400萬港元、在管物業建築面積至少為100萬平方米、股權結構清晰且無重大法律糾紛。就收購標的區域看,公司將專注于京津冀、長三角、大灣區、成渝城市群等經濟發達區域。

  此外,第一服務、弘陽服務、榮萬家等企業均在招股書中提出,擬將部分募資所得款用作戰略投資和並購。其中,第一服務明確指出,收購對象為在各自區域享有聲譽,且增長潛力龐大的中小型物業公司。

  何緬南表示,物業服務企業拆分上市融資,本質上是為了迅速擴張。從募集資金用途情況看,近60%的物業公司有收並購和規模擴張方面的需求。

  ● 行業龍頭價值提升 ●

  國信證券研報顯示,並購本質上是股東的再投資,並購會提升每股收益,但可能拉低短期經營效率。短期投資效率受到損失,但未來的“收租”能力得到提升。並購本身可以看作一種“隱性效率杠桿”。

  同時,物管行業續約率高,類似“坐地收租”的商業模式是當前行業高估值的一個支撐因素。此外,業績增長確定性高,單位面積毛利率提升具備想象空間,這些因素都支撐物業行業的高估值。預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。

  根據光大證券研報,物業行業目前處于價值挖掘期。今年3月份以來,物業行業逐步走出反彈行情。個股方面,3月21日至6月29日,藍光嘉寶服務上漲43.01%、碧桂園服務上漲25.66%、保利物業上漲30.92%,物業板塊整體漲幅較大;同期地産企業漲幅方面,碧桂園上漲17.44%、保利地産上漲5.88%、正榮地産上漲8.21%。

  今年以來,物業行業並購動作頻繁。5月11日,奧園健康間接全資附屬公司廣州奧園物業服務有限公司,以3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司65%股權。4月22日,奧園健康斥資2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%權益。

  3月,世茂服務收購福晟物業51%股權,涉及物業項目90多個,簽約面積超過1500萬平方米。時代鄰裏斥資1486.81萬元收購廣州耀城物業100%股權等。

  “物業行業收並購推動集中度提升,未來較長一段時間會一直延續。”何緬南認為,中小房企並購整合提速,不少並購包括旗下物業項目。同時,抗擊疫情過程中,對優質物業服務的需求大幅提升,行業龍頭價值提升。物業服務企業拆分上市融資實質上就是為了擴張。

  “就目前的收購案例看,收購方多是上市公司,單筆金額多在2億元以下,收購股權比例介于51%-100%之間,而被收購對象以中小住宅物業管理企業為主。此外,被收購對象中非住宅物業管理標的增多。這與上市企業積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。”劉潔琦接受中國證券報記者採訪時表示。

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【糾錯】 責任編輯: 孫蒙蒙
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