近年來，隨著房價不斷上漲，在經濟利益驅使下，賣房人“一房二賣”現象時有發生，由此引發的案件也不斷增多。近日江西一名男子便將一套40萬的指標房一房多賣，騙了13人近500萬房款。日前，北京二中院對“一房二賣”案件進行了通報，法官建議在買房時應注意選好房源，盡量購買産權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋，並注意審查房屋狀況， 遵守國家房地産調控政策。

　　房屋價格上漲致

　　“一房二賣”頻發

　　賣房人將同一套房屋賣給多個不同的買房人被稱作“一房數賣”，其中，“一房二賣”是“一房數賣”的最典型情況。

　　二中院調研了自2014年以來審理的此類案件發現，在這類糾紛中，涉案房屋多為二手房，95%以上的“一房二賣”案件是二手房交易引發的，這裏面既有商品房，也有各種房改房、回遷安置房等特殊類型房屋，甚至還有不符合上市條件的經濟適用房等。

　　對于“一房二賣”案件的原因，法官認為，房屋價格上漲是主要原因。部分案例中，短時間內房屋成交價格前後可能相差幾十甚至上百萬元，在一起案件中甚至前手成交價格為40萬元，後手成交價格達到235萬元，相差數倍。在這種情況下，賣房人極易産生“房子賣早了”的後悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理，從而導致“一房二賣”。此外，二手房交易周期較長、房屋因各種原因遲遲不能過戶等因素也容易導致“一房二賣”出現。

　　賣房人毀約手段

　　可謂“五花八門”

　　二中院調研發現，在這類案件中，先買房的人是賣房人的主要違約對象，案件的原告幾乎全是先買房人，賣房人後出售房屋的價格往往顯著高于先前出賣房屋的價格，有的甚至高出數百萬。此外，賣房人與後買房人簽訂合同後，往往在極短時間內就迅速將房屋過戶給後買房人。

　　二中院法官表示，在這類案件中，法院一般會認定後買房人對賣房人“一房二賣”不知情，但不知情不必然等同于沒有過失。比如，在部分案例中，在房屋已經被先買房人先行佔有的情況下，後買房人沒有實際查看房屋就與賣房人簽約，或者明知道房屋被其他人佔有使用卻不詢問和查證，因自己的疏忽而沒有能發現房屋實際早有買主，在這種情況下，法院會認定後買房人沒有盡到合理審慎的注意義務，存在一定過失。

　　據二中院法官介紹，從近年來審理的“一房二賣”案件可以看出，賣房人毀約手段“五花八門”，有的採取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構交易辦理過戶，然後假借新房主名義逼迫已經佔有房屋的先買房人返還房屋。

　　“一房二賣”糾紛

　　沒有“先來後到”説

　　那麼，在“一房二賣”糾紛中，房子是不是一定會判給先買房人呢？

　　根據二中院法官介紹，在具體審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給後買房人的，並非單純根據“先來後到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

　　根據最高法院、北京市高院相關規定，“一房二賣”糾紛物權保護順位規則為：已經辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；都沒有辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法佔有房屋的買受人權利優先；既沒有辦理房屋所有權轉移登記也沒有交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素，公平合理予以確定；後買房人在簽訂合同時，知道或者應當知道房屋已被其他人購買而惡意辦理登記的，權利不得優先于先買房人。（記者 李鐵柱）

【糾錯】

責任編輯： 李志強