2016年前11個月市場表現為明顯的供不應求，供銷比僅0.5”“2017年長沙甲級寫字樓整體空置率將明顯攀升”……今日，房地産服務運營商戴德梁行舉行新聞發布會，對2016年長沙房地産市場進行深度分析和解讀，並分享了2017年市場預判。

　　住宅市場：供不應求 可售庫存不夠賣一年

　　據戴德梁行長沙分公司副總經理文學介紹，2016年全年長沙市（六區二縣一市）新建商品住宅成交面積2002萬平方米，同比上升45%；成交均價同比升11%；成交金額達到1336億元，同比上升61%。前11個月市場表現為明顯的供不應求，供銷比僅0.5。

　　2016年年末，長沙市商品住宅可售庫存面積952.5萬平方米，對比過去5年的年均銷售面積1490萬平方米，可售庫存不夠賣一年。2017年，新增供應將放量，市場會處于比較健康的水平。

　　在文學看來，2017年雖然宏觀環境趨緊，但長沙住宅市場成交量並不會出現大幅跌落，預計房價會穩中有升。

　　土地市場：宅地短缺 外來開發商普遍高溢價或曲線拿地

　　戴德梁行的數據顯示，2016年長沙招拍挂供應、成交的建設用地面積分別為1663萬和1496萬平方米，同比各上升18%。

　　不過，住宅用地供應卻在逐年縮減，工業佔比明顯增加。受此影響，盡管土地成交面積上升18%，成交金額僅上升8%。對比商品住宅成交面積45%的增幅，2016年招拍挂住宅用地供應僅同比增加了6%。

　　文學認為，宅地短缺引發土地市場的爭搶大戰，如2016年長沙招拍挂成交溢價率超過10%的住宅類用地中，一半被外來開發商競得。有實力的外來開發商更轉至土地二級市場，或通過大量並購進入長沙。

　　甲級寫字樓市場：租金微升 空置率回落至28.5%

　　2016年，長沙服務業繼續保持兩位數增長，需求基本面穩健。2016年甲級寫字樓市場新交付的華遠國際廣場和運達中央廣場兩大項目最為矚目，共計16萬平方米，凈吸納量錄得14.6萬平方米。得益于近三年長沙經濟的穩健增長和各甲級寫字樓運營經驗的不斷提升，2016年長沙甲級寫字樓整體空置率逐年回落至28.5%。

　　臨近年尾，個別項目在出租率穩步提升的情況下謀求漲租。受此帶動，長沙市甲級寫字樓平均租金年末微升1.0%至每月每平方米109.1元，同比上升3.9%。

　　據文學介紹，計劃于2017年交付的甲級寫字樓面積超過64萬平方米。雖不排除部分項目可能會根據市場競爭情況調整供應節奏，但是未來兩年供應高潮已是無法避免，而且其中不乏高質素地標物業。

　　整體來看，戴德梁行預計2017年長沙甲級寫字樓整體空置率將明顯攀升；但市場平均租金卻有望受到高質素新增供應輕微拉升。

　　優質商業市場：空置率下降 奢侈品、輕奢品牌逆市擴張

　　2016長沙優質商業市場新增項目主要位于梅溪湖、武廣等新興商圈。不過，傳統商圈和新興商圈相得益彰，並未出現惡性競爭的局面。

　　文學指出，由于新開業商場主要位于租金水平相對較低的新興商圈，因而帶動全市首層平均租金結構性下降至每月每平方米372.9元；不過，年末全市優質商業空置率不升反降，比2015年同期還下降了1.6個百分點至6.1%。

　　“市場的良好表現究其根本源于需求。”戴德梁行的報告顯示，近年奢侈品、輕奢品牌在國內許多城市都放慢了拓展腳步，但在長沙卻逆市擴張。一方面，新商業項目為各大零售品牌提供了優質空間；另一方面，長沙旺盛的消費力和消費熱情吸引了更多品牌落戶發展。此外，創新業態頻出也成為2016年長沙商業市場的亮麗風景線。

　　在文學看來，在線上線下加速融合的2017年，長沙商業地産迎來挑戰的同時，將收獲更多新機遇。

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責任編輯： 蔡夢曉