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新華網浙江頻道11月18日電
寧波江北莊橋謝家村，一個並不起眼的小村，今天卻吸引了大多數甬城市民的眼球。寧波市將從這裏調撥1000套經濟適用房作為首批限價普通商品房，于明年元旦前後供應工薪階層，其售價最高每平方米不超過3300元。與此同時，另外4000多套限價普通商品房相機而動，隨時進入寧波樓市。
限價商品房，這在全國也是個新鮮的名詞。寧波市政府為什麼要推出限價商品房？這個“價”是如何“限”出來的？政府為此要作出多大的犧牲和努力？本報記者專程赴寧波調查。
■新聞
1000套房源惠及特殊困難人群
距寧波市區八九裏路，那裏是江北莊橋鎮謝家村，記者眼前的一排排嶄新的樓房，就是即將于今年年底投入使用的江北經濟適用房。這些住宅外觀漂亮，間距挺寬，綠化面積較大，其建築五層加閣樓，在寧波市中心地塊已經很少見了。記者從寧波市建委了解到，這裏將有1000套左右的房子成為寧波市首批限價普通商品房。
這1000套限價房是政府部門以串換的方式劃撥出來的，即此次先在謝家村經濟適用房拿出1000套房子作為限價普通商品房，等明年限價普通商品房投入使用時，再劃出同等數量的房源作為經濟適用房的房源。
據了解，這批限價普通商品房普通多層住宅平均價3000元/平方米左右，小高層住宅平均價3300元/平方米。住宅戶型55~95平方米。
1000套限價房還只是“先頭部隊”，另有50多萬平方米建築面積約4000套的後備限價普通商品房即將進入樓市。這批限價普通商品房分布在江北謝家村與徐家漕，11月5日，其7塊土地已經開標出讓，被寧波光大置業等房產開發公司悉數瓜分。其中住宅戶型規劃分為55平方米、65平方米、75平方米、90平方米4種。
首批1000套限價普通商品房將于明年元旦前後投入市場，目前寧波市建委已確定銷售對象的范圍：未享受過實物分配且他處無自有住房的家庭；2000年以來選擇貨幣安置還沒購房的城市拆遷戶；未享受過地方實物分房的軍隊轉業、復員、退伍人員、大中專畢業生；家中子女已到晚婚年齡但只有一套住房的家庭；已到晚婚年齡且他處無承租公房和自有住房的單身居民；所擁有的自有住房低于人均住房建築面積18平方米的家庭。
目前，寧波市建委正在研究具體的銷售對象，將在第一時間公布，並將制訂詳細實施細則。
■調查
讓限價房影響寧波樓市
記者採訪寧波市建委有關處室時，那裏可熱鬧了，電話鈴聲不斷，都是市民們在咨詢限價普通商品房問題。
談起寧波推出限價普通商品房的初衷，寧波市建委有關負責同志的回答直奔主題。
該負責人說，推出限價普通商品房的出發點有三：一是要認真貫徹國務院18號文件關于促進房地產業健康發展的精神。二是這兩年寧波房地產市場發展非常快，一段時間房價漲幅較高，同時，開發商受市場需求的影響，寧波整個住宅市場產品結構不合理。據統計，去年寧波市平均每套住宅面積已達128平方米，而市場上最受歡迎的中小戶型稀缺，整個住房供應沒有形成一個完善的體係。第三就是要建立一個完善的住房供應和保障體係。
目前寧波住房供應體係中，中低收入家庭住房困難問題由廉租房和經濟適用房來解決，中等收入家庭的住房問題靠商品房來解決。近年來寧波房價一路攀升，市政府為平抑房價已經採取了一係列措施。經過進一步的調查得出結論，商品房供應體係中還應該分成兩個層次，一種是市場商品房，一種是政府適當調控的限價普通商品房。房子越造越大，房價高位運行，對工薪階層消費心理產生了一定影響。有些市民的確買不起商品房，特別是一些剛到寧波工作的外地大學生。生活成本的提高，必將影響一個城市的人才集聚力，這不能不引起政府的注意。對于那些既夠不上經濟適用房申請標準，同時又買不起商品房的市民，政府有必要為他們營造一個更寬松的購房環境。政府可以通過建設限價房，一方面為市民提供合適的房源，另一方面，通過向市場投入限價普通商品房的方式，影響房價走勢，讓更多的市民買得起房。據他透露，此次寧波推出的限價普通商品房，主要是面向那些達不到購買經濟適用房條件但同時又急需住房的工薪階層。
他用一句話概括：“最直接的目的就是平抑過高的房價漲幅，調整商品房供應結構，提高商品房供應總量。”
限價商品房是這樣“限”出來的
房價與地價息息相關，寧波限制房價首先是從限制地價開始的。
寧波市首批限價普通商品房是從經濟適用房中調撥出來的現房，近日出讓的七塊限價普通商品房地塊則是挂牌出讓的。據寧波市建委有關專家介紹，幾年來，寧波房地產開發用地一律一個口子——（國土資源局）招投標出讓，限價普通商品房的土地也是通過市場出讓的，不過是實行挂牌限價出讓。他們給出的出讓土地的封頂價是根據限價普通商品房的價格倒測出來的。比如限價普通商品房每平方米3000元，除去建築等所有的成本每平方米1900元到2000元，除去開發商的利潤，樓面地價每平方米在900元左右。他們把開發商的利潤率控制在7∼8%之間。據知情者介紹，當時分析，近日出讓的限價普通商品房開發地塊的地價略低于同類地段現行的市場價。政府讓的就是這塊利。
據一位參與競標的開發商介紹，此次競標規定樓面地價報價每平方米在900元到960元之間，搖號產生中標單位，如果有相同報價，再根據各自提交的限價普通商品房地塊的設計方案的打分名次決定中標單位。有人精確估測開發商每平方米利潤在二三百元之間。盡管如此，有25家開發商競標，因為他們認為開發這樣的樓盤無風險。標書規定，建成一年沒有售完，政府全部收購。
寧波建委有關負責同志介紹，目前寧波市區每平方米4000元到4500元的房源比較少，連每平方米5000元的房子都很難尋覓，此次政府的限價行為“實打實”，提供的是實實在在的普通住宅。推出的限價商品房雖然在近郊，但寧波市區范圍小，這批限價房升值潛力很大。更重要的是，寧波市希望通過限價普通商品房來影響整個寧波樓市的走勢，限價的意義更大的在後者。
如寧波市政府一位負責人所言，限價普通商品房是政府推出的另一種“經濟房”，銷售實行政府定價，土地實行限價挂牌出讓，開發建設按市場化操作的模式建設。為確保工程質量，這些住房從開始的方案設計到最後的銷售都處于政府的嚴格監督之下，所有的住房都將按照高起點規劃，高水平建設，高標準施工，高效能管理的“四高”要求建設。
對此，寧波浙電房產開發有限責任公司副總經理王軍華說，從政府推出的“限價普通商品房”戶型、價格來看，它是對寧波房產品結構的一種補充。寧波這幾年房價漲得快，多數房產公司走的是高檔路線，戶型結構八成在100平方米以上，而“限價房”戶型面積在100平方米以下，單價每平方米3000元上下。從某種意義上說，這回政府做了開發商不願做的事，對穩定市場，控制發展節奏有幫助。如果能達到平抑房價的目的，政府還會繼續投放，直至房價漲幅趨緩，因為土地在政府手中，政府有這個調控能力。作為一個希望長期發展的開發商，我們不希望市場忽冷忽熱，不希望十年的發展空間一二年就用完了，而是希望持續穩健地發展，所以我們歡迎這一做法。
■觀點
“限價”點中樓市“死穴”
“限價”兩字之所以能引起樓市如此大的震動，更多的是它點中了目前樓市的一些“死穴”。誠如一位房產界人士所說，目前沒房住的畢竟是少數，而且廉租房、經濟適用房正從不同層面上在逐步進行解決。目前樓市最大的困惑不是有沒有房子住的問題，最大的困惑是“買不起房子”的問題。其實人們口頭上說得最多的也是“買不起房子”。“買不起房子”的人是一個龐大的購房群體，也是一個亟需關注的群體。抓住了這個問題，也就抓住了眼下樓市困惑的“綱”。
當然，引起震動的原因還不僅僅是這些。當一個城市房價上升與市民收入的增長嚴重不成比例時，房價有可能影響這個城市的人才集聚和市民安居樂業，影響這個城市的經濟發展和社會穩定。寧波也存在這種隱患。于是寧波市出手幹預房市，通過建設和銷售“限價普通商品房”的形式，來限制房價的過快漲幅，調控房市。
細細想來，一個城市在全國率先細分購房人群，讓更多的工薪階層買得起房子，不正是一個城市更人性化關懷的表現嗎？
■鏈接
寧波房價漲幅兩年全國第一
今年均價升至4565元/平方米
1999年，寧波房地產市場復蘇升溫，當年10月房地產投資走出負增長區，寧波的房地產業開始了一輪大發展。
2000年，樓市保持持續增長，商品房房價從當年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米；2001年，寧波房地產市場步入了加速度飛漲區，平均房價達2867元/平方米，比上年同期上漲11.77%。2002年房地產市場則由于拆遷項目啟動、拆遷賠償標準的提高，房地產需求表現強勁，房價一發而不可收，越漲越快，平均房價高達3543元/平方米，比上年同期上漲23.56%。據統計部門數據，寧波市房屋銷售價格在2001年的漲幅居全國第一，在2002年的漲幅也居全國第一。
2003年上半年，寧波房價快速上漲的勢頭終于得到遏制，商品房均價月度平均漲幅出現大幅下降，僅為0.2%。上半年商品住房均價走勢平穩，均價維持在4000元/平方米左右，6月房價僅比1月上漲46.72元/平方米。下半年高檔高層公寓樓銷售量的大幅增加，直接導致商品住房的房價再次攀升，到2003年9月，房子均價升至4565元/平方米，比年初上漲14.96%。
（據《錢江晚報》/邵建寧）
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