盡管杭州商鋪價飛速上漲，但投資回報率卻在大幅下降。“就在去年，年租金回報率還能達到5%-6%，今年就已整體降至3%左右。”在杭城從事了近5年商鋪生意的易居臣信房產經紀王強(化名)說。
受通脹預期影響，今年以來，大量民間資本涌入房產市場，商鋪售價被一再推高。與此相對應的，則是商鋪租金普遍維持在較 低水平。租售價落差加劇，顯然給市場帶來了風險。而業內人士普遍相信，明年之後，隨著商鋪售價進一步抬高，租金回報率還將下降。
不過，投資者普遍認為，目前市場行情下，地產市場還有提價空間，自己也不會是這場“擊鼓傳花”遊戲中最後的接棒人。
回報率之痛
銘雅苑，位于三墩鎮北，沿著古墩路延伸段往北一直走到底就是。由于是斷頭路，小區周邊最熱鬧的莫過于一大批新樓盤的開工建設。
對于這個老小區來說，最新的一則新聞是，小區內幾十間商鋪集體委托杭州我愛我家房屋置換有限公司進行出售。據稱，開發商以前一直捂著不肯出售。
負責此次全盤出售的中介小俞介紹，商鋪大致有四五十間，面積在三四十平方米至100多平方米不等，售價則每平方米1.8萬元左右。
“最近來看鋪的客戶很多，前兩天一個客戶就買了一間200多萬元的。”他一再表明，這個區域雖然目前看起來冷清，但今後的升值潛力巨大，因為這裏將有一個地鐵出口，還將有一幢寫字樓會“出現”。
不過，據記者調查，相比售價，這一區域的租金回報率低得可憐。以一間60平方米的商鋪為例，售價達到百萬元以上，而年租金僅為2萬元。此外，由于區域內人氣不夠旺，很多商鋪只能空著。
“現在，整個杭州的商鋪租金回報率都很低。我們看好的是未來的投資回報。”小俞表示。
熱錢推高售價
今年以來，房地產市場再度“瘋狂”。一同漲起來的，還有商鋪。
以體育場路與建國路交叉口的一間臨街商鋪為例，在今年9月份成交，其每平方米成交單價接近10萬元，比去年翻了一番。
同樣，“天價”商鋪在杭州城內的各個區塊都有出現。香積寺路一間189平方米的商鋪，標價高達1300萬元；湖濱路，260平方米的鋪面，標價2800萬元；文三西路上，商鋪單價超過了4萬元；建國北路邊的潮鳴寺巷，單價也達到3萬元以上……
售價的一漲再漲，與資金的大量涌入有關。業內表示，今年以來，受通脹預期影響，一大批投資者將目光投向了商鋪。“浙江人有錢，杭州又是房地產市場資金的匯集地，根本不用擔心資金。”
“主要看地段、結構、朝向等，好的鋪面今年來價格翻一兩倍都不稀奇。”專門從事商鋪租售的中原地產中介劉雙說，平均來看，今年來商鋪價格上漲百分之五六十的情況比較普遍。
王強還表示，很多房東因為自己也摸不清這個市場，懷著商鋪價格還將進一步上漲的想法，開始出現惜售情況。“我也覺得明年還能再漲，因為住宅價格都在猛漲嘛。”他說。
租金難以跟上
不過，在這一輪漲價潮中，商鋪的租金卻未能跟上節奏。
實際上，商鋪的業態均圍繞著周邊居民的吃穿住行展開，包括各種餐飲店、服裝店、理發店、幹洗店等等。
“如武林路那樣的頂級地段，開家店一邊銷售，一邊還可以宣傳企業品牌，租金就會比較高。除此之外，其他的大部分都應該算小本生意。”浙江大學房地產研究中心專門從事商業地產研究的聶衝認為，商鋪租金往往受到周邊業態、經營種類、人流量等因素制約，往往難以出現大的調整。
聶衝表示，以居民日常消費支出為例，近幾年來CPI都未出現大的波動，實際上就有商鋪價格波動不大的因素存在。
持有相同觀點的還有戴德梁行杭州分公司董事湯耀光。戴德梁行是國際房地產顧問“五大行”之一，在全球45個國家有200間分公司，湯先生在杭州主要負責商業地產一站式服務。
他說，商鋪的租金往往和經營主體有直接關係，賣什麼、怎麼賣都會影響其高低，另外周邊的消費能力強不強，都是需要考慮的因素。
對于租金漲幅，業內一般認同的是，即使如延安路這樣一類地段的商鋪，其租金一年也就漲8%-10%；而一類地段相對較差的，租金年漲幅則在5%-6%之間；而二三類的租金則僅能上漲5%以內，甚至幾年不漲。
投資更應理性
正因售價高漲、租價平行，直接導致了商鋪回報率大幅回落。
以上面提及的香積寺路商鋪為例，若投資客以1300萬元凈價買入，整個投資額將超過1400萬元，而年租金僅為30萬元，折算下來，年回報率僅為2.1%。
再以文三西路、紫荊花路交叉口一間小鋪面為例，85萬元的投資款，年租金2.4萬元，年回報率也僅2.8%。
業內人士透露，自2000年以後，商鋪投資開始在市場走熱，售價一再提高的結果就是租金回報率降低。王強透露，杭城去年商鋪回報率還能達到5%-6%，前幾年高的時候甚至在8%左右；而今年，這一數字已下降至3%，甚至更低。
不過，中介們相信，明年的商鋪售價還將進一步上漲，而租金回報率無疑也會更低。
對此，戴德梁行的湯總認為，投資商鋪最關鍵的是要看今後的升值、保值潛力，如果看準了，一間商鋪可以成為無價之寶；而看不準，它也同樣會一文不值。“所以，現在的市場行情下，投資要非常理性”。 （虞清泉） |
